۱. حصول اطمینان از مالکیت فروشنده

اولین نکته ای که در خرید هر ملک یا خونه ای هست، حصول اطمینان از مالکیت فروشنده. البته این نکته مخصوص خرید خونه نبوده و در همه خرید و فروشا جاریه. ولی ممکنه در مورد خونه، به دلیل هزینه زیادی که صرف می شه، اهمیت بیشتری پیدا کنه. واسه اطمینان حاصل کردن از مالکیت فروشنده باید به اسناد مالکیت اون توجه کرد. اگه ملک مورد معامله دارای سند رسمیه، سند مزبور باید به دقت بررسی شده و از درج نام درست و کامل فروشنده به عنوان مالک، اطمینان انجام بشه. هروقت هنوز سند رسمی به نام فروشنده صادر نشده و اون می خواد ملک رو به دلیل مبایعه نامه (قولنامه) به فروش برسونه، لازمه درج نام اون به عنوان خریدار در مبایعه نامه بررسی شه.

۲. دارا بودن اختیار فروش ملک

بعضی وقتا ممکنه شخصی به وکالت از دیگری قصد فروش ملکی رو داشته باشه. در این فرض جدا از اینکه حصول اطمینان از مالکیت موکل (شخصی که واسه فروش وکالت داده) به صورتی که در بند قبلی گفته شد، صحت وکالت اعطا شده هم باید بررسی شه. یعنی باید بررسی شه که وکیل، اختیار از طرف مالک رو داره یا اونکه وکالتنامه ی موصوف، اختیاری به غیر از فروش خونه رو به وکیل اعطا کرده. در صورتی که به روشنی در وکالتنامه اختیار فروش ملک مورد معامله به وکیل داده نشده باشه، وکیل حق انجام اینجور معامله ای رو نداره و خریدار باید از معامله کردن با اون پرهیز کنه و به سراغ مالک اصلی برود.

هم اینجور از معتبر بودن وکالتنامه باید اطمینان حاصل کرد. چراکه ممکنه تاریخ وکالتنامه منقضی شده یا موکل، وکیل رو قبلا عزل کرده باشه. پس با انجام یک استعلام، میشه از به روز بودن و معتبر بودن وکالتنامه مطمئن شد.

جدا از اینکه این، در معاملاتی که به دلیل مبایعه نامه صورت قبول می کنن، خریدار باید اطمینان حاصل کنه که فروشنده (که در این فرض شخصیه که نام اون به عنوان خریدار در مبایعه نامه اشاره شده) از حق منع نشده باشه. توضیح اون که بعضی وقتا شخص ملکی رو به این شرط خریداری می کنه که تنها خود از اون استفاده کرده و از انتقال اون به دیگری پرهیز کنه. در این صورت، معامله ای که شخص گذشته در مورد ملک نامبرده انجام می ده درست نیس. مثلا، علی به موجب یک مبایعه نامه، خونه ای رو از حسن می خره. هروقت در مبایعه نامه اشاره شده باشه که علی واسه یه مدت مشخص حق فروش خونه رو به دیگری نداره، معامله ای که علی در مدت مزبور در مورد خونه بکنه درست نیس.

پس لازمه خریدار، جدا از اینکه بررسی صفحه اول مبایعه نامه که معمولا به درج نام دو طرف مبایعه نامه اختصاص داره و حصول اطمینان از مالکیت فروشنده، بقیه مواد مبایعه نامه رو هم بررسی کنه تا مطمئن شه فروشنده جدا از اینکه مالکیت، حق انتقال ملک رو هم داره.

۳. برابری مشخصات مندرج در سند با ملک

لازمه نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی اون تا حد امکان با اطلاعات مندرج در مبایعه نامه یا سند برابری داده شه و در صورت وجود مغایرت، از انجام معامله پیش از اصلاح سند پرهیز شه.

۴. در رهن یا بازداشت نبودن ملک

نکته حقوقی دیگر که در خرید خونه باید مورد توجه بگیره، آزاد بودن ملک یا به اصطلاح حقوقی طِلق بودن اینه. بعضی وقتا ممکنه فروشنده ، خونه ی خود رو واسه گرفتن وام در رهن بانک گذاشته یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی بازداشت شده باشه. در این فرض گرچه تنظیم مبایعه نامه امکان پذیره ولی تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به شرط فک رهن یا رفع بازداشت از ملکه. پس در این موارد پیشنهاد می شه که تصمیمات لازم جهت انجام امور فوق به وسیله فروشنده به عمل آید تا تنظیم سند رسمی با مشکل روبرو نشه. یکی از بهترین راهکارهای موجود در این مورد اینه که فروشنده به خریدار وکالت فک رهن یا رفع بازداشت اعطا کنه و خریدار هم بخشی از پول خرید خونه (ثمن معامله) رو به این کار اختصاص بده. یعنی به جای اون که همه ثمن معامله رو به فروشنده پرداخت کنه، مقداری از اونو صرف پرداخت دین یا تعهد مالی ای کنه که ملک فروشنده به دلیل اون در رهن یا بازداشت قرار داره. بعد با وکالتنامه ای که از فروشنده در دست داره اقدام به انجام امور فک رهن یا رهن بازداشت کنه. (از اون جایی که انجام این کار ظرافتای خاص حقوق رو می خواد پیشنهاد می شه که در مورد اون حتما با یک وکیل مشورت به عمل آید.)

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   نکاتی واسه ایجاد خلاقیت در تصمیم گیری 

پول-نام-تصویر

۵. اخذ مفاصاحسابای لازم

پیش از فروش ملک، فروشنده باید تعهدات مالی مربوط به خونه رو پرداخت کنه و مفاصاحسابای مربوطه رو به خریدار تحویل بده. ازجمله ی این موارد، مفاصاحساب شهرداری در مورد پرداخت مشکلات نوسازیه. دریافت مفاصاحساب دارایی هم ضروریه. هم اینجور در مورد آپارتمانا، فروشنده باید گواهی نبود وجود شارژ معوقه رو تحویل خریدار بده.

۶. تعیین تکلیف قرارداد اجاره ی ملک

بعضی وقتا ممکنه ملک مورد معامله در اجاره ی دیگری باشه. گرچه از نظر قانونی و در صورت نبود وجود شرط خلاف، انتقال مالکیت عین مستأجره (ملک اجاره شده) با مانعی روبه رو نیس ولی بهتره قبل از خرید خونه و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره با حضور مستأجر روشن شه. هروقت توافق بر اینه که قرارداد اجاره هم به مالک جدید منتقل شه، اقدامات لازم در این مورد به عمل آید.

۷. حصول اطمینان از درج انشعابات آب، برق و گاز در سند

انشعابات آب، برق و گاز هر ملک به همراه اون به فروش می رسه. با این حال لازمه که از درج اونا در مبایعه نامه یا سند اطمینان انجام بشه. در مورد تلفن این اصل وجود نداره و خط تلفن تنها در صورتی همراه ملک به خریدار منتقل می شه که در اسناد انتقال اشاره شده باشه. واسه همین در مورد خط تلفن باید دقت بیشتری به خرج داد.

۸. تصریح به انتقال پارکینگ و انباری

هروقت توافق دو طرف بر اینه که ملک همراه با پارکینگ و انباری به فروش برسه، لازمه این موضوع به همراه مشخصات دقیق اونا در مبایعه نامه یا سند اشاره شه. هم اینجور هروقت ملکی بیشتر از یک پارکینگ داشته و همه اونا قراره منتقل شه، این موضوع باید به روشنی در اسناد قید شه. وگرنه فروشنده اجباری به این انتقال نداره.

گرچه کنترل موارد فوق برعهده ی سردفتر یا صاحب بنگاهیه که اقدام به تنظیم سند یا مبایعه نامه می کنه، با جود این، به دلیل پاره ای ملاحظات لازمه که خودِ خریدار هم این موارد رو بررسی و کنترل کنه.

دسته‌ها: آموزشی